الأحياء العشوائية وإشكالية التسوية العقارية

تجتاح مدن المغرب وضواحيه منذ عدة عقود، أنماط من الأحياء، تم إحداثها خارج نطاق القانون، أصبحت تعرف بالأحياء العشوائية. وتجدر الإشارة هنا إلى أن هذه الأحياء المقصودة بهذا الوصف، لا تنفرد وحدها بالخروج عن القانون، فالمدن والضواحي تعج بالمستوطنات البشرية والمنشآت العمرانية التي – إن دققت فيها مدى تطبيقها للنصوص السارية المفعول – ستجدها خارجة عن نطاق القانون إما بصفة جزئية أو كلية. لكننا سنركز في هذا المقال على الأحياء المعروفة بالعشوائية، بمناسبة ما اثير من نقاش حول الإشكالية العقارية لما يعرف ” بحومة الشوك بطنجة ” (أو حومة الورد كما فضلت المهندسة المعمارية المقتدرة: سناء البكاري تسميتها بعد معالجتها المعمارية).
فالأمر يتعلق هنا – حسب ما تم تداوله من أخبار – برسم عقاري ثابت الملكية. وقع تقسميه إلى بقع تم تداولها بالبيع أو غيره بين الناس، خارج إطار القانون رقم 25-90 المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، كما تم بناؤها خارج إطار القانون رقم 12-90 المتعلق بالتعمير.
وطبعاً فإن البيع والشراء، والتداول والبناء، وغيرها من المعاملات ذات الصلة، تمت خارج إطار القوانين الجاري بها العمل، إما بصفة كلية أو جزئية.
وهي بطبيعة الحال معاملات يشوبها الغش والتدليس وأكل أموال الناس بالباطل في جل مراحلها.
إن هذا الوصف، ينطبق على جميع الأحياء المماثلة بجميع أرجاء المملكة، بل أصبحت اليوم مُدُنٌ قائمة الذات يصل عدد سكانها إلى ما يزيد على 160.000 نسمة، تدخل بكاملها ضمن خانة التعمير العشوائي.
لقد قامت الإدارة منذ أربعين سنة بدراسات ميدانية لهذه الظاهرة العمرانية همت ثلاثين مدينة، أسفرت آنذاك عن حقائق صادمة، سواء فيما يتعلق بسرعة وتيرة إنتاج هذا النمط من التعمير، أو فيما يتعلق بعجزه المتزايد على مستوى التجهيزات والمرافق العمومية والبنيات التحتية.
إلاّ أن الإشكالية الكبرى التي ابانت عنها الدراسة هي صعوبة التسوية العقارية في حالة التقسيم والبناء عندما يكون الوعاء العقاري مُحَفَظاً ومستلزما لجميع شروط الملكية، وحاصلا على الرسم العقاري. ذلك لأن هذا الأخير يتمتع بحماية قانونية ثابتة تجعله غير قابل للتصرف إلاّ بموجب القانون.
لقد كان النقاش آنذاك عميقا ومتعدد الأبعاد حول هذه النقطة المستعصية. فكان الحل هو الذي يضمنه القانون رقم 25-90، المتعلق بالتجزئات العقارية والمجموعات السكنية وتقسيم العقارات، لا سيما في بابه الثاني (المواد 49 إلى 55).
ذلك أن هذا القانون الذي يعتبر مرجعا أساسيا في هذه النازلة، ينص على أن إعادة هيكلة التجزئات غير القانونية يكون مقرونا بإمكانية نزع الملكية من طرف الدولة والجماعات المحلية (الترابية حاليا) تشمل الأراضي اللأزمة لمباشرة ” عمليات التقويم التي تقتضيها متطلبات الصحة والأمن والراحة العامة ”.
كما أن جل تصاميم التهيئة التي أحدثت بعد هذا القانون، تخص هذه الأحياء بعبارة: ”مناطق إعادة الهيكلة”. وهو ما ينطبق على تصميم التهيئة الذي يغطي ”حومة الشوك”.
ولقد قامت السلطات بأشغال ميدانية هائلة، من أجل تحسين هذه الأحياء من الوجهة المعمارية، وذلك في جميع أرجاء المملكة، ومن بينها ” حومة الشوك ”. إلاّ أن الوضعية العقارية لم تكن موضوع تسوية إطلاقاً، سواء في هذه الحالة أو فيما يتعلق بالحالات المشابهة في جميع أرجاء الوطن. وهو – في الحقيقة – خلل كبير على مستوى الحكامة الجيدة وتسيير الشأن العام.
ذلك لأن المشكل العقاري الحالي المتعلق ” بحومة الشوك”، ما كان ليحدث لو تم تطبيق المادة 50 من القانون رقم 25-90 السالف الذكر، أي إذا تمت عملية نزع الملكية بتزامن مع إعادة الهيكلة واستخلاص المبالغ المستحقة كما تنص عليها المادة 51 والمادة 52 من هذا القانون.
ولا شك أن عدداً كبيراً من الأحياء العشوائية قد أحدثت فوق أوعية عقارية محفظة، ولا شك أن جلها لم يحظ بعملية التسوية العقارية، لاسيما عن طريق نزع الملكية واستخلاص المبالغ المستحقة.
ولعل نازلة ” حومة الشوك ” تكون جرس إنذار للمسؤولين لإطلاق عمليات شاملة للتسوية العقارية للأحياء أو المدن العشوائية المنتشرة عبر تراب المملكة، فالأمر يحتاج إلى استدراك ما فات لتجنب كوارث اجتماعية مستقبلية.